EU valmistelee uusia pelisääntöjä Airbnb-vuokraukselle

Airbnb ja muut lyhytaikaisen vuokrauksen alustat voivat joutua uusien rajoitusten kohteeksi Euroopassa, jos Euroopan komission uusi Affordable Housing Act -esitys hyväksytään.

Komissio julkisti esityksen keskiviikkona 9. syyskuuta.

Tavoitteena ei ole ottaa käyttöön yhtä koko EU:ta kattavaa Airbnb-rajoitusta, vaan luoda ensimmäinen yhteinen eurooppalainen kehys, jonka avulla kansalliset, alueelliset ja paikalliset viranomaiset voivat määritellä asumispaineesta kärsivät alueet ja perustella niillä käyttöön otettavia toimia.

Matkailukaupungeissa kysymys koskee erityisesti lyhytaikaista loma-asuntojen vuokrausta.

Pariisin, Barcelonan ja Venetsian kaltaiset kaupungit ovat jo ottaneet käyttöön erilaisia rajoituksia. Paikalliset säännöt ovat kuitenkin johtaneet myös oikeudellisiin kiistoihin siitä, ovatko rajoitukset EU:n sisämarkkinasääntöjen mukaisia.

Asumispaine pitäisi pystyä osoittamaan

Komission esitys loisi yhteiset periaatteet sen arvioimiseksi, milloin alueella vallitsee niin sanottu housing stress eli voimakas asumispaine.

Arvioinnissa voidaan tarkastella esimerkiksi asuntojen hintojen suhdetta kotitalouksien tuloihin ja tämän suhteen kehitystä pitkällä aikavälillä. Huomioon voidaan ottaa myös väestönkasvu sekä asuntojen kysynnän ja tarjonnan kehitys.

Lyhytaikaiseen vuokraukseen kohdistuville rajoituksille asetettaisiin samalla ehtoja.

Viranomaisten pitäisi pystyä osoittamaan, että lyhytaikainen vuokraustoiminta vähentää pitkäaikaiseen asumiseen käytettävissä olevaa asuntokantaa ja että sillä on ollut merkittävä haitallinen vaikutus asuntojen kohtuuhintaisuuteen tai saatavuuteen vähintään kolmen vuoden ajan.

Lisäksi viranomaisen pitäisi osoittaa, etteivät lievemmät toimenpiteet olisi yhtä tehokkaita.

Rajoitusten pitäisi olla näyttöön perustuvia, välttämättömiä, oikeasuhtaisia ja kohdistettuja nimenomaan niille alueille, joilla ongelma on todettu.

Ei automaattista Airbnb-kieltoa

Esitys ei tarkoita, että lyhytaikaista vuokrausta alettaisiin automaattisesti rajoittaa kaikissa Euroopan matkailukaupungeissa.

Päätös siitä, ryhdytäänkö toimiin ja millaisia toimia käytetään, jäisi edelleen kansallisille, alueellisille ja paikallisille viranomaisille.

Komission tavoitteena on ennen kaikkea antaa viranomaisille nykyistä selvemmät pelisäännöt siitä, milloin rajoitukset ovat EU-oikeuden näkökulmasta perusteltuja.

Aikaisemmassa esitysluonnoksessa mahdollisina keinoina mainittiin muun muassa määrälliset rajoitukset sekä niin sanotut grandfathering-järjestelyt, joissa jo toiminnassa oleville vuokrauskohteille voidaan antaa siirtymä- tai poikkeusjärjestelyjä.

Komission lopullisen esityksen keskeinen periaate on myös oikeusvarmuus. Kiinteistön hankintaan liittyviä uusia ehtoja ei voitaisi soveltaa taannehtivasti, ja muutoksiin pitäisi tarvittaessa sisällyttää asianmukaiset siirtymäajat.

Airbnb: Ongelma on asuntojen puute

Airbnb suhtautuu komission esitykseen kriittisesti.

Yhtiön mukaan Euroopan asumiskriisin varsinainen ongelma on asuntojen riittämätön tarjonta eikä lyhytaikainen vuokraus.

Airbnb katsoo, että EU:n pitäisi keskittyä erityisesti uusien asuntojen rakentamiseen, nykyisen asuntokannan kunnostamiseen sekä tyhjillään olevien asuntojen saamiseen takaisin käyttöön.

Myös teknologiayrityksiä edustava CCIA Europe arvostelee esitystä.

Järjestö vaatii riippumatonta valvontaa ja tehokkaita oikeussuojakeinoja tilanteisiin, joissa paikallisten viranomaisten asettamia rajoituksia pidetään suhteettomina.

Komission esityksessä rajoitusten käyttöönotto jäisi pitkälti viranomaisten vastuulle, mutta niiden olisi pystyttävä perustelemaan toimenpiteensä yhteisten EU-kriteerien avulla.

Kyse ei ole vain Airbnb-asunnoista

Affordable Housing Act ulottuu lyhytaikaista vuokrausta laajemmalle.

Sama oikeudellinen kehys koskisi myös esimerkiksi kakkosasuntoihin ja pitkään tyhjillään oleviin asuntoihin kohdistuvia paikallisia toimia.

Komissio korostaa samalla, etteivät vuokrausrajoitukset yksin ratkaise Euroopan asunto-ongelmaa.

Affordable Housing Actin yhteydessä annetussa suosituksessa jäsenmaita ja paikallisviranomaisia kannustetaan muun muassa nopeuttamaan kaavoitusta ja rakennuslupia, ottamaan rakennuksia uudelleen käyttöön sekä lisäämään kohtuuhintaisten ja sosiaalisten asuntojen tarjontaa.

Uudet tiedonkeruusäännöt ovat jo voimassa

Uusi esitys täydentää EU:n lyhytaikaista vuokrausta koskevaa tiedonkeruuasetusta, jota on sovellettu toukokuusta 2026 lähtien.

Sen tarkoituksena on parantaa lyhytaikaisen vuokrauksen läpinäkyvyyttä ja antaa viranomaisille nykyistä paremmat tiedot esimerkiksi vuokrattavista kohteista.

Affordable Housing Act menisi askelta pidemmälle määrittelemällä, millä perusteilla näiden tietojen ja muun näytön pohjalta voidaan oikeuttaa asumiseen vaikuttavia paikallisia rajoituksia.

Komission mukaan lyhytaikaisen vuokrauksen rajoituksia harkitsevien viranomaisten pitäisi soveltaa myös tätä EU:n rekisteröinti- ja tiedonkeruujärjestelmää ja hyödyntää sen kautta saatavaa tietoa arvioinnissaan.

Esitys ei ole vielä laki

Komission 9. syyskuuta julkaisema Affordable Housing Act on vasta lainsäädäntöesitys.

Seuraavaksi sitä käsittelevät Euroopan parlamentti ja EU:n jäsenmaita edustava neuvosto tavallisessa lainsäätämisjärjestyksessä.

Sisältö voi siten vielä muuttua ennen lopullista hyväksymistä.